청약 당첨 후 입주까지 필요 자금은 얼마? 대출은?

청약에 당첨되신 분이라면, 혹은 청약 계획 중이신 분이라면,

청약 당첨 후 내 돈이 얼마 필요한지 이 부분이 궁금하실텐데요!

 

오늘은 청약 당첨된 후 내 돈이 언제, 얼마나 필요한지 알아보겠습니다!

 

비조정 지역일 때,

조정 지역일 때,

투기 과열 지구일 때,

각각 나눠서 비교 계산하며 알려드리겠습니다.

 

지역에 따라 타입에 따라 차이가 있겠지만,

분양가는 6억원으로 정해놓고 시작하겠습니다.

 

계약금, 중도금, 잔금 순으로 필요자기자본이 어느정도 나오는지 살펴보겠습니다.

오늘 이 글이 청약을 준비하고 계신 분에게 많으 도움이 되었으면 좋겠습니다.

 

사업주체에 따라 약간의 디테일은 다를 수 있습니다.

보통 계약금 10%, 중도금 60%, 잔금 30%로 진행됩니다.

어떤 곳은 계약금이 20%인 곳도 있고 계약금을 1회차 2회차로 나눠 내는 곳도 있습니다.

이건 모집공고문을 잘 살펴보시면 되고요.

통상적인 기준에서 설명해드리겠습니다. 

 

청약에 당첨됐다.

그럼 서류 접수기간을 거쳐 계약일에는 계약서를 작성하게 됩니다.

이 때 계약금을 10% 혹은 20%는 자기 자본으로 자납으로 들어가야합니다.

이 계약금 10%는 청약에 당첨된 이후 계약서를 작성할 때 지출해야하는 금액입니다. 

 

10% 계약금 (자납)

우리가 계약금만 있으면 계약을 한다는 이유가

계약금 이후에는 중도금 대출을 받게 되고,

잔금을 치룰 때는 주택담보 대출을 받을 수 있기 때문에

계약금으로 집을 산다는 말을 할 수 있는 것입니다.

 

분약 가격이 6억원이라고 가정하고

계약금이 10%라면 6천만원이 계약금에 해당되고요.

20%라면 1억 2천만원이 계약금에 해당되고

이 금액은 자납으로 하셔야합니다.

 

 

그 외에 요즘은 발코니 확장 비용이 분양가에 포함되어 나와서

발코니 확장 비용은 무상인 곳도 있지만,

그렇지 않은 곳에서는 개인선호도에 따라 선택할 수 있습니다.

 

발코니 확장을 한다든지, 유상옵션을 추가로 선택한 경우

발코니 확장 비용과 유상 옵션 선택에 따른 계약금이 더해집니다.

만약 선택을 안하셨다면 추가비용은 없습니다.

옵션을 선택하면 추가비용이 들어가니,

입주자 모집공고에 나와있는 비용을 꼼꼼하게 체크하시길 바랍니다.

 

60% 중도금 (중도금 대출)

다음은 중도금입니다. 중도금은 대개 60%인데요.

중도금 대출은 우리나라에만 있는 독특한 제도입니다.

주택도시보증공사 HUG와 한국주택금융공사가 보증을 해줌으로써,

은행에서 그 보증서로 계약자들에게 집단대출을 해주게 됩니다.

 

중도금대출은 신용불량자가 아니라면

대부분 실행되니 걱정하실 필요 없습니다.

자이, 레미안 등등 민간 건설시행사가 아파트를 짓기 위해 필요한 돈을

은행과 협약해서 입주자에게 대출을 시켜주는 거예요.

HUG에서 중도금을 보증해주기 때문에 걱정하지 않으셔도 됩니다.

 

중도금은 일반적으로 계약 후에 사업 주체가 은행을 선점하고

모델하우스에서 집단 대출로 진행하게 됩니다.

집단적으로 대출을 일으켜서 집단대출이라고 합니다.

집단대출이란, 일정한 자격을 갖춘 사람에게 개별심사를 거치지 않고,

일괄적으로 승인을 해서 이루어지는 대출입니다.

 

중도금 대출은행은 계약자가 직접 알아보지 않아도 됩니다.

중도금은 각 회차별로 납입하는 날짜가 있습니다.

보통 6회차로 나눠서 실행하게 되고요.  보통 6개월 간격으로 되어 있습니다.

 

그리고 이 때 또 확인하셔야될 부분은,

중도금 대출이 유이자인지 무이자인지 확인하셔야합니다.

중도금 대출 부분에서 무이자, 유이자 혹은 이자 후불제라는 단어를 들어보셨을 거예요.

 

말 그대로 중도금 대출을 5회에서 6회정도 실행을하는데

이 실행하는 기간동안 이자가 없으면 무이자고요.

중도금 대출을 실행하는 기간 동안 이자가 발생하면 유이자입니다.

이자가 나오는 것보다는 무이자가 좋겠죠?

만약 이자를 내는 유이자라면,

중도금 대출 이자는 언제 납부하는지도 체크하셔야

자금계획을 세우시는데 차질이 없겠습니다.

 

지역에 따라 달라지는 중도금 대출

최근 많은 지역이 투기 과열지구와 조정대상 지역으로 추가 지정됐습니다.

이건 다들 알고 계시죠?

규제 지역으로 지정됐다는 건 그만큼 대출규제가 강화됐다는 건데요.

비규제 지역일 경우 60%의 중도금 대출이 모두 다 나오고요.

조정대상 지역이면 50% 중도금 대출이 나옵니다.

투기 과열지구에서는 40% 중도금 대출이 가능합니다.

 

가령, 내가 청약 당첨된 곳이 조정대상지역이라면 중도금 60% 중

조정대상지역에서는 50% 밖에 대출이 안되니,

나머지 10%는 현금으로 자납하셔야 됩니다.

사업 주체에 따라 중도금 회차 중 1회차를 자납으로 할지,

6회차를 자납으로 할지는 모집공고에서 확인해보시면 됩니다.

 

만약 이 때 투기과열지구라면,

중도금 대출 60%중 40%만 대출되니, 20%는 현금으로 자납하셔야 합니다.

이때 중도금 회차 중 1,2회차가 자납일 수도 있고 5,6회차가 자납일 수도 있습니다. 

만약 1회차부터 4회차까지 중도금 대출이 나온다면

5회차 10%, 6회차 10% 총 20%는 자납하셔야 합니다.

분양가격을 6억원이라고 가정하면 중도금 자납 20% 1억 2천만원이 필요합니다.

 

건설사마다 다르긴 하겠지만, 중도금 1,2회차를 자납으로 할지

중도금 5,6회차를 자납으로 할지는 입주자 모집 공고문에서 확인할 수 있습니다.

아니면 사업 주체 분양사에 방문하시거나 혹은 유선문의를 통해 확인할 수 있습니다.

이건 청약 당사자의 자금흐름을 계획하기 위해서 미리 사전에 체크해두실 필요가 있습니다.

이렇게 중도금 대출을 받으셨다면,

은행에서 사업주체에게 각 회차마다 대출을 실행시키기 때문에 중도금 걱정은 안하셔도 됩니다.

 

30% 잔금 (주택담보대출)

다음은 잔금입니다. 계약금 10%, 중도금 60% 진행됐으니,

잔금으로 30% 남았죠?

나머지 잔금 30%는 언제 낼까요? 입주할 때 냅니다.

잔금은 입주할 때 정해진 입주지정 기간 내에

내가 이사할 수 있는 기간을 정해서 그날 전까지 잔금을 납부하시면 됩니다.

잔금이 30%지만,  내가 실제로 내야할 돈은 잔금 뿐만 아니라 내가 받은 중도금 대출까지 상환해야합니다.

그럼 중도금 대출은 어떻게 상환할까요? 바로 주택담보대출을 받아서 상환할 수 있습니다.

주택담보대출은 공급금액대비가 아닌 입주 당시 감정가격 혹은 KB시세가 있다면,

그 시세 대비해서 주택담보대출 즉 주담대를 받을 수 있습니다.

그래서 아파트 가격이 올라갔다면,

처음 받았던 중도금 대출보다 더 많은 금액을 대출로 받을 수 있습니다.

아파트 가격이 올라야 가능하겠죠?

그래서 받은 대출 금액으로 중도금대출을 상환하고

부족한 부분은 나의 자납을 더해서 잔금을 납부하시면 됩니다.

 

주택담보대출로 중도금대출 상환 (잔금 때 필요한 금액)

예를 들어서 비규제지역에서 6억원 주택에 당첨됐습니다.

중도금 대출 받았던 60% 3억 6천만원과 잔금 30%인 1억 8천만원,

총 5억 4천만원을 입주할 때 잔금으로 치뤄야 합니다.

이 주택이 입주할 때 가령 시세가 8억까지 상승해서

시세대비 주택담보대출이 60% 4억 8천까지 받을 수 있으면

5억 4천만원 중 4억 8천만원을 빼면 6천만원만 내 자본으로 준비하면 됩니다.

 

하나 더 예를 들어볼게요.

이번에는 투기 과열 지구에 분양당시 공급가격이 6억원이고

입주 때 감정가격이 9억원으로 나왔다고 가정해보겠습니다.

투기 과열지구는 LTV 40% 적용되죠.

그럼 9억에 대한 40%하면 3억 6천만원을 주택담보대출로 받을 수 있겠습니다.

투기 과열지구니 중도금 대출 40%하면 2억 4천만원 잔금 30%하면 1억8천만원,

총 4억 2천만원을 입주할 때 잔금으로 치뤄야 합니다.

이 경우 입주할 때 감정가가 9억까지 상승해서

시세대비 주택담보대출이 투기과열지구라 40% 받으면

3억 6천만원 주택담보대출로 나옵니다.

4억 2천만원 중 3억6천만원을 빼면 6천만원이 자기 자본으로 필요합니다.

 

이 경우 처음 받았을 때부터 입주할 때까지 총 필요한 나의 자본은 얼마인지 계산해볼까요?

계약금 10%하면 6천만원이고요.

중도금 40%는 대출 받고 20%는 자납해야합니다. 그럼 1억 2천만원 자납으로 들어가고요.

그럼 잔금은 우리 조금 전에 6천만원이 잔금 때 자납으로 필요한 거 계산했죠?

그럼 잔금 6천만원으로 하면 결론적으로 계약금+중도금자납+잔금자납을 포함하면,

필요한 자기 자본은 총 2억 4천만원이 됩니다.

이와 같은 계산방법으로 비규제지역, 조정대상지역도 LTV비율에 따라

필요자기자본이 얼마인지 계산할 수 있습니다.

 

입주 시 감정가가 10억 이상인 경우

만약 투기과열지구에서 분양가격은 6억원인데

이후 감정가격이 10억원으로 나오면 계산방법이 달라집니다.

감정가격이 9억원을 초과하면 계산방법이 달라지는데요.

투기 과열 지구에서는 9억원 이하까지는 LTV 40%를 적용해서 3억6천만원이 나오고

9억원을 초과하는 부분은 LTV 20%가 적용됩니다.

그럼 이때 9억 초과한 부분은 얼마죠? 10억에서 9억을 빼면 1억원이 초과분에 해당됩니다.

1억에 20%하면 2천만원이 나옵니다.

그럼 총 3억 8천만원이 주택 담보대출로 나옵니다.

만약 조정대상지역이라면 조정대상지역에 9억원 이하까지는 LTV 50%를 적용해서 4억5천만원이 나오고요.

9억초과분인 1억에 대해서는 30%를 적용해서 3천만원이 나옵니다.

그럼 총 4억 8천만원이 주택담보대출로 나옵니다.

 

투기과열지구에서 감정가 10억인 경우 주택담보대출

9억까지 LTV 40% 적용 = 3억 6천만원

나머지 1억 LTV 20% 적용 = 2천만원

총 3억 8천만원

 

조정대상지역에서 감정가 10억인 경우 주택담보대출

9억까지 LTV 50% 적용 = 4억 5천만원

나머지 1억 LTV 30% 적용 = 3천만원

총 4억 8천만원

 

정리해보면요.

내 돈이 지출되는 시기는 크게 3가지로 정리됩니다.

먼저 청약신청 후 당첨이 되면 제일 먼저 계약금을 납부해야됩니다.

계약금은 자납으로 10~20%정도 필요하고요.

10%인지 20%인지는 사업주체가 어떻게 정했냐에 따라 달라집니다.

그런데 보통 10%입니다. 

 

그리도 두번째는 중도금인데요.

중도금 대출은 비조정 지역일 경우 60%, 조정지역일 경우 50%, 투기 과열지구일 경우 40% 입니다.

내가 당첨된 곳이 규제지역이라면 자납해야 되는 부분이 10~20%정도 발생합니다.

조정지역이라면 50% 대출되니 10%자납하셔야 되고요.

투기 과열지구라면 40%대출되니 20% 자납하셔야 됩니다.

미리 중도금 대출 비율을 예상해보시고

내가 현금으로 자납해야하는 시기와 금액을 확인하시기 바랍니다.

 

마지막으로 잔금입니다.

입주 시 잔금 30%인데요. 잔금할 때 감정가격과 LTV비율에 따라 주택담보대출을 받습니다.

그 대출금액으로 중도금 대출을 상환하고 부족한 잔금은 자기자본으로 납부해야합니다 .

다시한번 더. 잔금 때는 잔금 30%뿐만 아니라 중도금대출을 받았다면 중도금 대출 상환을 하셔야합니다.

여기에 이자가 후불제라면 중도금 이자도 붙고요

소유권 이전 등기비용과 취등록세 등기비용도 계획해두시면 좋습니다. 

 

절차가 다소 복잡해보실 수도 있지만, 큰 흐름을 알고 계시면 어렵지 않으실 거예요.

본인의 재정상황과 자금흐름을 체크하시고 합리적으로 판단하셔서 좋은 투자 계획 세우시기 바랍니다.

청약 준비중이신 분들에게 도움이 되셨으면 좋겠습니다.